Vừa làm, vừa lo - STAKFACE.COM

Tin Mới

About

BANNER 728X90

Thứ Sáu, 29 tháng 5, 2015

Vừa làm, vừa lo

Giới đầu tư kinh doanh địa ốc tỏ ra quan ngại trước việc thực hiện các quy định liên quan đến lĩnh vực bất động sản vừa được sửa đổi, bổ sung. Họ cho rằng, quy định mới không chỉ chưa tháo gỡ được nút thắt cũ, mà còn tăng sức ép lên hoạt động kinh doanh .
 
(C) SGTO
Quy định ký quỹ khi thực hiện dự án không phù hợp trong trường hợp nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản lớn với tư cách là nhà đầu tư cấp một, sau khi đầu tư hạ tầng dự án sẽ có nhiều nhà đầu tư cấp hai... Ảnh: QUANG ĐỨC
Ngán tiền đất.
“Bình mới, rượu cũ” là những gì người trong ngành này ví von về cách tính và thu tiền sử dụng đất, vốn ám ảnh nhiều doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản từ năm 2009 đến nay. Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1-7-2014, đi kèm theo đó là một loạt nghị định và thông tư hướng dẫn thực hiện, vẫn chưa có thay đổi gì nhiều so với quy định cũ.
Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức. Đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức, số tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, thường được gọi là hệ số k.
Vấn đề là hệ số k sẽ bằng bao nhiêu. Hiện một số địa phương đang lúng túng với việc ban hành hệ số k theo quy định mới.
Thực tế cho thấy, giá đất luôn trong xu hướng tăng qua các năm khiến số tiền sử dụng đất lớn dần. Trung tuần tháng 11 năm ngoái, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng hai lần so với trước đây. Cuối tháng 12 năm ngoái, UBND TPHCM cũng ban hành Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND về bảng giá đất 2015 với mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần so với năm 2014.
Giá đất tăng đồng nghĩa với việc các hộ gia đình khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước. Những người trong ngành cho rằng, tiền sử dụng đất tăng dễ dẫn đến khả năng hộ gia đình, do không đủ khả năng tài chính, sẽ giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Với doanh nghiệp, tiền sử dụng đất vẫn là một “ẩn số” mà doanh nghiệp không thể tiên lượng trước khi ra quyết định đầu tư, do vậy không thể tính toán trước được hiệu quả. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhắc lại Văn bản 196/BC-UBND của UBND TPHCM đề xuất cách tính tiền sử dụng đất trong dài hạn. Theo đó, thành phố đề nghị nên bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất khoảng 10-15% bảng giá đất. Làm như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho. Cách này giúp doanh nghiệp tránh được việc nộp tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, và Nhà nước có thể duy trì nguồn thu lâu dài.
Ngại ký quỹ
Một trong những quy định mới khiến nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản quan tâm, đó là phải ký quỹ khi thực hiện dự án. Vấn đề là ký quỹ như thế nào.
Luật Đầu tư 2014 ràng buộc chủ đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án, với tỷ lệ từ 1-3% vốn đầu tư của dự án. Khoản ký quỹ này được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án. Hiện các cơ quan chức năng đang xây dựng nghị định hướng dẫn chi tiết để thực thi luật.
Quy định này, theo HoREA, là hoàn toàn đúng, phù hợp những dự án đã được Nhà nước giải phóng mặt bằng rồi mới giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư kinh doanh. Nhà đầu tư không phải bỏ chi phí để giải phóng mặt bằng, nên việc bắt buộc họ phải ký quỹ để bảo đảm việc thực hiện dự án là điều nên làm. Nhưng đối với các nhà đầu tư đã tự bỏ tiền ra để giải phóng mặt bằng rồi mới được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư kinh doanh mà vẫn phải ký quỹ là chưa hợp lý.
Theo tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản, ở góc độ đầu tư, chẳng doanh nghiệp nào bỏ hàng trăm tỉ đồng ra mua đất rồi để đó; mà họ chỉ muốn làm cho nhanh để giảm thiểu lãi vay và thu hồi vốn.
Ông Châu cho rằng, luật nên xác định nội hàm của khái niệm “vốn đầu tư dự án”. Nếu được hiểu là “tổng mức đầu tư của dự án” thì số vốn này sẽ bao gồm toàn bộ chi phí tạo quỹ đất của dự án, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng công trình, chi phí lắp đặt trang thiết bị, máy móc. Như vậy, việc xác định mức ký quỹ như trên chỉ đúng trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc một cụm công trình như chung cư, khách sạn... Nhưng sẽ không phù hợp trong trường hợp nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản lớn với tư cách là nhà đầu tư cấp một, sau khi đầu tư hạ tầng dự án sẽ có nhiều nhà đầu tư cấp hai...
Do vậy, cần có sự phân biệt giữa dự án có quy mô lớn và quy mô nhỏ và vừa để quy định tỷ lệ ký quỹ, bởi mức ký quỹ từ 1-3% đối với các dự án quy mô lớn sẽ là con số rất lớn. Theo HoREA, một hệ quả cũng cần được xem xét nghiêm túc, đó là toàn bộ chi phí của việc ký quỹ rồi cũng sẽ được nhà đầu tư tính vào giá bán sản phẩm và cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu.
Lo chuyển nhượng
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án “không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản”. Ràng buộc này sẽ gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới.
Theo lý lẽ của HoREA thì quy định này chưa phù hợp với tinh thần của pháp luật dân sự, bởi lẽ quyền định đoạt (bán, chuyển nhượng) là một bộ phận của quyền sở hữu bất động sản. Trong thực tế, loại hình hợp tác đầu tư này khá nhiều, có dự án nhà đầu tư chiếm tỷ trọng góp vốn đến 90% vốn đầu tư. Do vậy, hiệp hội đề nghị nên cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư được thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
Bên cạnh việc hạn chế ủy quyền, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng khi “đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”. Trước đây, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng.
Với quan điểm xem chuyển nhượng dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản, hiệp hội đề nghị nên cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án.
 
Theo Thời Báo Kinh Tế Sài Gòn.

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét